Évaluation d’une propriété immobilière : de quoi s’agit-il ?

Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, une seule chose vient à l’esprit d’un investisseur. C’est de savoir combien il doit payer pour une propriété qui lui est proposée. L’évaluation d’un bien immobilier est appelée évaluation de la propriété ou évaluation immobilière. Découvrons tout ce qu’il faut savoir sur ce type d’estimation particulière.

Qu’est-ce que l’évaluation immobilière ?

L’évaluation immobilière est le processus par lequel on détermine la valeur économique d’un investissement immobilier. Il s’agit de déterminer la valeur marchande exacte d’un bien immobilier afin de pouvoir le vendre à un acheteur bien informé.

En d’autres termes, les deux parties disposent de toutes les informations pertinentes et aucune n’est forcée de vendre ou d’acheter. L’évaluation d’un bien immobilier est généralement effectuée par un évaluateur professionnel agréé, mais un investisseur immobilier peut effectuer sa propre évaluation. Il existe même la possibilité de bénéficier d’une estimation immobilière gratuite en France en ligne.

Toutefois, il est important de souligner que la valeur d’un bien immobilier n’est pas toujours égale à son prix. Dans certains cas, par exemple, un vendeur à des difficultés financières et doit vendre sa propriété sur le champ, même si le prix est inférieur à sa valeur marchande exacte.

Comment s’effectue une évaluation immobilière ?

Il existe différentes méthodes pour effectuer une évaluation immobilière comme expliqué ici. Les méthodes suivantes sont les approches les plus courantes.

L’approche par le revenu

L’approche par le revenu est une méthode d’évaluation immobilière particulièrement courante dans l’immobilier commercial et les propriétés locatives. L’idée principale de l’approche par le revenu est de calculer la valeur actuelle d’un bien immobilier sur la base du revenu net qu’il génère divisé par le taux de capitalisation.

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Pour commencer, l’évaluateur doit recueillir les états des revenus et des dépenses du bien immobilier concerné et de biens similaires situés dans la même zone. Cela dans le but d’estimer le revenu net d’exploitation. L’estimation du revenu net d’exploitation (RNE) se décompose en quatre étapes.

La première consiste à estimer le revenu potentiel brut. Ensuite, le revenu brut effectif. Cela se fait simplement en estimant les coûts de vacances sur la base de propriétés similaires dans la région locale.

Il faut ensuite estimer les dépenses immobilières qui se divisent en deux catégories : les dépenses fixes et les dépenses variables. Enfin, calculer le ROI en soustrayant les dépenses estimées du revenu brut effectif.

L’approche par la comparaison des ventes

L’approche par la comparaison des ventes utilise les données du marché des prix de vente pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Dans cette méthode, l’évaluation d’un bien immobilier se fait en le comparant à d’autres biens similaires qui ont été vendus récemment.

Les propriétés comparables doivent partager certaines caractéristiques avec la propriété en question. Il s’agit notamment de caractéristiques physiques telles que la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces, l’état et l’âge du bâtiment. Toutefois, le facteur le plus important est sans aucun doute l’emplacement de la propriété.

Des ajustements sont généralement nécessaires pour tenir compte des différences, car il n’existe pas deux propriétés exactement identiques. Pour cela, les évaluateurs immobiliers doivent connaître les différences entre les propriétés comparables et savoir comment les évaluer.

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